La question de l’urbanisme est au centre des débats avec l’actualité de l’écoquartier des Vaîtes.Nous pensons que ces questions ne peuvent être traitées quartier par quartier et que les choix d’urbanisme doivent être cohérents sur l’ensemble d’un bassin de vie.
1) Lutter contre l’étalement urbain
a) Le constat:
En 5 ans la population des communes périurbaine du Grand Besançon a augmenté 10 fois plus rapidement que celle de la ville de Besançon, en effet entre 2011 et 2016 la ville de Besançon a gagné 587 habitants (+0,4%) alors que la périphérie compte 3020 habitants supplémentaires (+4%) soit l’équivalent de la population de la commune de Thise.
Typiquement ce sont des couples avec enfants de classes moyennes qui s’installent en périphérie, cherchant à la fois un cadre de vie plus agréable, mais aussi et surtout cherchant à accéder à la propriété à des prix abordables.
b) les problèmes que pose l’étalement urbain :
Même si la démarche effectuée par ces familles est tout à fait légitime (qui pourrait leur reprocher de vouloir améliorer leur cadre de vie avec les moyens dont ils disposent?), ce phénomène n’est pas sans conséquences:
– le problème financier:
L’étalement de ces habitats amène à augmenter les distances parcourues par les réseaux et les services (gaz, électricité, eau, téléphone, route, collecte des déchets, courrier…) ce qui augmente donc le coût de ces services (installation, entretien ou distance parcourue) qui se répercute sur les tarifs ou la fiscalité appliquée à toute la population.
– le problème de ségrégation socio-spatiale :
On peut observer que la population des nouveaux lotissements construits dans les communes environnantes est très uniforme socialement, de par le type de logement proposé (beaucoup d’habitat individuel privé et quasi absence de logement public HLM). Le phénomène est donc inverse dans la ville centre qui voit sa classe moyenne partir et ses quartiers populaires se paupériser et s’uniformiser autour des classes sociales les plus défavorisées.
– le problème environnemental:
Le type d’habitat pratiqué dans les nouvelles constructions en périphérie de Besançon est majoritairement de l’habitat individuel, ce type d’habitat offre un cadre de vie agréable mais consomme à la fois beaucoup de surface et d’énergie notamment de chauffage (pas de mur mitoyens et volume important).
En moyenne, le terrain occupé par une maison individuelle dans notre région est d’environ 1250m2, avec en moyenne un foyer composé de 3 personnes soit environ 420 m2 de surface par habitant. On peut donc estimer que la surface de terre agricole, naturelle ou semi naturelle transformée entre 2011 et 2016 en terrain constructible pour accueillir les 3020 habitants supplémentaires de la périphérie Bisontine avoisine les 130 hectares.
A titre de comparaison, le projet d’écoquartier des Vaîtes prévoit 1050 logements (environ 3000 habitants) sur une surface de 7,4 hectares soit plus de 15 fois moins à population équivalente.
L’autre élément extrêmement impactant sur le plan environnemental et financier est l’augmentation du trafic routier aux heures de pointe (migration pendulaire). En effet, même si ces familles ne vivent plus dans Besançon elles continuent à y travailler en s’y rendant majoritairement en voiture ce qui augmente considérablement le trafic routier aux horaires de prise de travail et de fin de journée.
Cela demande donc une adaptation du réseau routier pour fluidifier le trafic. Ces nouvelles infrastructures sont à la fois extrêmement coûteuses pour la collectivité (le dédoublement de la RN57 est 3 fois plus cher au Km que le tramway) et extrêmement polluantes à la fois par la transformation de milieux parfois naturels en route mais aussi par l’augmentation de la quantité de CO2 émise par la circulation.
c) Lutter contre l’étalement urbain :
Face à ce constat nous ne pouvons rester les bras croisées. Pour lutter contre l’étalement urbain le Réseau action climat (RAC) préconise de mettre davantage en avant d’autres formes de logement, autres que l’appartement et la maison individuelle, comme la maison de ville ou le logement intermédiaire, appartement doté d’un jardin à partager avec les logements voisins.
Dans la même veine, il suggère que les collectivités communiquent davantage sur le programme de densifications urbaines réalisées à l’aide de petits ensembles collectifs. L’image de la densité est aujourd’hui négative car elle est assimilée aux grands ensembles et aux grandes tours, qui ont été un échec et ont marqué les esprits.
Le RAC préconise également de renforcer la construction de logements publics proche du centre-ville et de transport en commun en les rendant pérennes car si au bout de quelques années on les met en accession à la propriété, et que leur prix flambe, ils deviendront de nouveau inaccessibles aux classes les moins aisées qui seront encore obligées de s’éloigner.
Pour faire le lien avec l’actualité on peut noter que l’écoquartier des Vaîtes correspond en grande partie aux préconisations du réseau action climat.
2) Améliorer le cadre de vie et le pouvoir d’achat des ménages modestes
a) Cadre de vie et mixité sociale
Comme on a pu le constater une des raisons de «l’exode» des classes moyenne vers les extérieurs de la ville est la recherche d’un cadre de vie plus agréable. Si nous devons travailler à proposer des logements plus adaptés aux critères de ses familles afin de les «retenir» en ville, nous ne devons pour autant oublier le cadre de vie de ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter, même en extérieur de ville.
Le cadre de vie étant en partie lié à la diversité des types d’habitats et de population, nous devons donc veiller à inclure des logements publics à loyer modéré dans tous les quartiers de la ville. Ceci à la fois pour que les locataires de logements sociaux puissent choisir le cadre dans lequel ils souhaitent vivre, mais aussi pour davantage diversifier les classes sociales présentes au sein d’un même quartier.
Aujourd’hui, même si globalement l’offre de logement social sur la ville s’élève à 29%, les écarts entre les différents quartiers sont édifiants avec plus de 77% de logement sociaux à Planoise et à peine 12% sur le quartier Chaprais-Cras-Vaîtes.
De manière générale on note un déséquilibre entre l’est et l’ouest de la ville avec 70% des logements sociaux sur l’ouest de la ville contre 30% sur l’est.
b) le pouvoir d’achat des plus modestes
Le logement est devenu extrêmement important dans le quotidien des ménages, à la fois dans le cadre de vie, mais aussi dans le budget des ménages puisque il est devenu le 1er poste de dépense avec 30% du budget (contre 12% en 1960).
Notre action doit donc se penser dans le but de réduire ce poste de dépenses en jouant sur plusieurs leviers:
- l’offre et la demande :
Comme pour n’importe quel produit dans une économie de marché, le prix de l’immobilier (que ce soit à l’achat ou en location) est principalement fonction de 2 éléments : l’offre et la demande.
Autrement dit, dans le parc privé plus la disponibilité de logement est faible au regard de la demande, plus les prix montent (en tendance car d’autres facteurs sont à prendre en compte).
Donc un des leviers pour faire baisser les prix de location est de ne pas laisser l’offre à un niveau durablement inférieur à la demande, et empêcher la spéculation immobilière par une offre attractive de logements publics à loyer modéré.
Le chiffre de la production de logement doit prendre en compte trois facteurs:
– la compensation des déconstructions:
Dans les années a venir c’est près de 2000 logements qui vont être déconstruits dans Besançon principalement à Planoise et aux 408.
– le desserrement des ménages :
Il y a de moins en moins de personnes par foyer donc même si la population stagne le nombre de logement nécessaire augmente.
– Le développement démographique:
L’accroissement moyen de ces dernières années de la population bisontine est d’environ +0,1% qui pourrait augmenter si on réussit à maintenir les familles dans Besançon (cf étalement urbain) et si d’autres facteurs ne jouent pas négativement (par ex : effet indéterminé pour l’instant mais sûrement négatif de la fusion régionale.)
Un chiffre pour illustrer tout ça : 550: c’est le nombre de constructions nouvelles par an nécessaire sur la ville de Besançon pour compenser les déconstructions et le desserrement des ménages dans le scénario pessimiste (mais nnéanmoins plausible) où la population stagnerait.
Il est donc nécessaire de construire suffisamment de logements, à la fois en locatif public mais aussi en accession abordable à la propriété pour pouvoir à la fois tirer vers le bas les cours du locatif privé et retenir les familles cherchant à accéder à la propriété privés et susceptibles de migrer dans l’aire périurbaine.
Que faire de la vacance?
La question de la vacance revient régulièrement dans les débats, notamment pour s’opposer à de nouvelles constructions de logement. Après tout, pourquoi construire de nouveaux logements alors que certains sont vides ?
Le taux de vacance observé dans le parc Bisontin reste contenu par rapport à celui des villes de référence 8,4% contre 9,6% en moyenne.
Ce taux s’explique en partie par le temps durant lequel où le logement est laissé vide entre 2 locataires qui représente environ 60% de la vacance. Elle s’explique aussi par la vacance organisée (par exemple les 408 avant leur destruction) ou encore par le resserrement des ménages qui fait que certains types de logement ne correspondent plus à ce que les Bisontins recherchent (ex: T5 ou T6 peu recherchées car familles moins nombreuses).
A noter que la taux de vacance dans le parc de logement public est assez faible (moins de 4%) malgré la vacance organisée dans les immeubles qui sont visés par des déconstructions dans les années à venir. Cette vacance est principalement localisée à Planoise, cela veut donc dire que, malgré la vacance globale sur la ville, l’offre de logement public est insuffisante sur la majorité des quartiers de la ville, notamment les quartiers à l’est de Besançon.
– le logement public:
Le logement public a plusieurs intérêts : il permet tout d’abord aux plus modestes de pouvoir louer un logement à des prix abordables, tenant compte de leurs revenus, et en évitant des frais importants dans le parc privé comme les frais d’agences ou les cautions rédhibitoires.
Il permet également de réguler les prix du marché locatif privé. En effet, imposer des loyers modérés sur le marché oblige le parc privé à contenir ses tarifs (principalement lorsqu’un grand nombre de logements publics sont disponibles).
C’est pour ces raison que nous nous opposons systématiquement aux ventes de logement HLM (qui sont en fait des privatisations), d’autant plus que les logements sociaux sont vendus à leur locataire occupant dans seulement 20% des cas.
– Copropriétés dégradées
Cette problématique prend une importance croissante et doit être intégrée à part entière dans la politique du logement. Il s’agit d’un véritable problème national qui touche 15% des copropriétés et un million de logements en France. Ce sont des logements anciens, qui nécessitent des travaux de rénovation importants. Leur bas prix de vente attire les «marchands de sommeil», qui collectionnent des appartements loués sans entretien à des familles pauvres, s’entassant dans des logements trop petits. Ces propriétaires sans scrupules font une bonne affaire en percevant directement les aides au logement, et refusent tous travaux de réhabilitation. La dégradation du bâti encourage le laisser-aller général et les destructions multiples de la part de certains locataires. Les syndics se désintéressent de l’entretien. Les copropriétaires résidents, souvent de modestes retraités, sont ainsi pris au piège d’une propriété qui perd de sa valeur, qu’ils ne peuvent plus quitter, et de lourdes factures de réparations liées aux dégradations. Ils se sentent isolés, et démunis pour redresser la situation. Il faut travailler à la mise en place de dispositifs coercitifs vis à vis des « marchands de sommeil », et d’aides ciblées en faveur des copropriétaires pauvres, pour qu’une partie du bâti de la ville ne prenne pas la voie de la situation marseillaise.
– Économie d’énergie :
Un des leviers sur le pouvoir d’achat des ménages modeste est la diminution des charges. La facture de chauffage est une dépense extrêmement importante qu’il est possible de diminuer par des logements plus performants énergiquement. Dans le parc locatif public la difficulté repose dans son financement, puisque nombre de bailleurs sociaux, affaiblis financièrement par les dernières réformes, répercutent une partie du financement des travaux de réhabilitation sur les loyers. Le problème est à peu près le même sur les logements vendus aux primo-accédants, puisque pour avoir des performances énergétique très élevées, le prix vente du logement explose et conduit encore une fois ces famille à chercher dans les extérieurs de la ville.
Il y a donc un équilibre à trouver pour permettre à chacun de vivre dans un logement écologique et économique tout en maintenant des loyers ou des prix d’achat abordables au plus grand nombre.
3) Les projets d’urbanisation actuels
a) L’écoquartier Vauban
– 3 hectares
– 800 logements (20% de locatif social, 15% d’accession abordable, des logements intergénérationnels et de l’habitat participatif)
- 6 000 m2 de bureaux, commerces et services
- Un bâti relativement performant énergiquement (BBC RT2012)
Le quartier est à proximité du centre-ville, mais aussi de la ligne 3 en site propre bus qui relie la Gare Viotte au campus universitaire de la Bouloie et TEMIS. Le quartier bénéficie d’équipements structurants (piscine Mallarmé, palais des Sports, stade Léo Lagrange).
Ce quartier correspond bien aux critères à la fois de logement social, d’aide à l’accession à la propriété. Il se situe également à proximité d’une ligne de transport en commun structurante, proche du centre-ville.
Il n’utilise pas de surface nouvelle puisqu’il correspond à la reconversion d’un ancien site militaire.
b) Éco-quartier Viotte
- 3 hectares
- 18 000 m2 de surface de plancher de tertiaire (dont 15000 m2 à bail pour les services de l’Etat)
- 6 000 m2 de services
- 500 m2 de commerces de proximité
- 200 logements environ (dont 20% de logements locatifs publics et
15 % de logements abordables), répartis pour moitié côté nord et côté sud. Un parking mutualisé de 300 places côté sud
Le site Viotte se situe à proximité de la gare et du centre-ville. C’est une opération de reconversion de friches ferroviaires de part et d’autre du faisceau de voies et n’utilise donc pas de surfaces nouvelles. L’opération concerne principalement des surfaces pour le tertiaire mais prévoit tout de même 200 logements (dont 40 logements publics sociaux et 30 en accession abordable).
c) Éco-quartier des Vaîtes
– les chiffres
– 1 050 logements développés au travers de formes variées : petits collectifs, programmes d’habitat intermédiaire logements individuels denses (groupés / superposés) ,des logements locatifs publics (20%), des logements à « prix abordables » (30 %), plus la place pour quelques projets d’habitat participatif.
– 2 000 à 3 000 m2 de commerces et services en cœur de quartier
Equipements publics : nouveau groupe scolaire, crèche / halte-garderie, salle polyvalente de quartier
– L’historique
Le site des Vaîtes est depuis longtemps au cœur de projets d’aménagement: en 1960, projet de construction d’un « boulevard est », véritable autoroute urbaine qui ne verra jamais le jour. Il est ensuite question de construire sur place entre 2 500 et 3 000 logements. En 2005, un nouveau projet d’aménagement est à l’étude : la Ville veut édifier un écoquartier (comme à Fribourg), soit 1 500 à 2000 logements.
– la conversion d’un site
Contrairement aux deux autres projets d’éco-quartier, ce projet est basé sur la reconversion de terres auparavant considérées comme agricoles, ce qui a aura forcément des impacts sur l’écosystème existant même si celui-ci a déjà été fortement modifié par les activités agricoles. Comme tout projet important ayant un impact environnemental, la loi demande des compensations écologiques.
Sous l’influence des communistes et des écologistes, ce projet a considérablement évolué, même s’ il est encore imparfait (compensations écologiques insuffisantes, des solutions énergétiques qui auraient pu être plus ambitieuses, une concertation avec les citoyens qui aurait pu être plus aboutie…). Nous estimons que ce projet règle et évite plus de problèmes qu’il n’en crée.
– les intérêts du projet
Il permet de rééquilibré l’Est bisontin notamment en terme de logement public social dans un quartier qui en était presque totalement dépourvu (plus de 200 logements publics sociaux prévus). Les types de logements diversifiés, alternatifs à l’habitat individuel, dans un cadre paysager agréable, avec près de 300 logements en aide à l’accession à la propriété devrait pouvoir limiter «l’exode périurbain».
Si le projet ne se faisait pas, et que les personnes prévues dans ce quartier fassent le choix d’habiter en extérieur de la ville, on estime à 130 hectares la surface à convertir contre 24 hectares dans le projet des Vaîtes (dont 16 hectares de parc et espaces verts) donc un impact sur la biodiversité beaucoup plus important.
La proximité du tramway permettrait également d’augmenter son utilisation et donc d’améliorer la fréquence du tramway tout en réduisant le trafic urbain.
Le projet d’urbanisation des Vaîtes a également pour mérite d’avoir évité la construction du boulevard Est, mais aussi une urbanisation anarchique puisque la préemption des terrains par la ville a évité une vente parcelle par parcelle de la part des propriétaires, avec des projets immobilier indépendant les uns des autres sans cohésion urbanistique.
Il est d’ailleurs à noter que le projet a été évalué sous l’influence d’un urbaniste de grande réputation, François Gretter, qui a proposé le choix non pas d’un écoquartier fermé sur lui-même, mais intégré à l’existant et en relation avec le quartier de Palente, pour compléter et renforcer les équipements de ce dernier. Le choix de la maîtrise publique du projet est également un aspect intéressant, notamment par rapport au projet Vauban où l’aménageur privé se met d’accord avec les entreprises sans prévenir la ville. La maîtrise publique permet éventuellement de verser des subventions d’équilibre pour améliorer l’aménagement d’ensemble.
– les riverains
Reste la question des habitants actuels et des jardiniers. Tout le monde peut comprendre que la création d’un nouveau quartier à côté de chez soi, ne ravisse pas les riverains. Parfois pour des raisons de cadre de vie, de densification non souhaitée, mais aussi pour des raisons foncières (bataille sur le prix de rachat par la ville des terrains aux anciens propriétaires, perte de valeur immobilière de certains biens…). Certains habitants actuels voient d’un mauvais œil l’arrivée de familles de classes sociales «inférieures» dans leur environnent.
– les jardins
A noter qu’il n’y a plus de maraîchers professionnels, car ces terres ont été transformées en horticulture, et qu’une solution de remplacement a été trouvée pour tous les horticulteurs professionnels, à une exception près (l’un d’entre eux ayant refusé).
Il demeure donc principalement la question des jardins familiaux. Les jardiniers ne pourront plus bénéficier des mêmes conditions. En lien avec la ville et l’association des jardins familiaux des solutions ont été proposées. Certes elles sont plus contraignantes et moins confortables que les conditions précédentes, mais celles- ci, datant du rachat par la ville des terrains (utilisation gratuite des terrains), ont toujours été décrites comme temporaires. Il y apossibilité de faire passer le nombre de jardiniers de 60 actuellement à 150, sous condition de réduire la superficie de certains lots, car il y en a qui atteignent actuellement 1000 m2. Il faut rappeler que c’est le gel des ventes lié au projet qui a permis le maintien de cette bande verte : sans cela, elle aurait été mitée et bétonnée au gré des ventes des propriétaires.
Si certaines de ces craintes sont légitimes et demandent à ce que des solutions soit trouvées, d’autres le sont moins. On peut constater qu’on risque à l’avenir de rencontrer très régulièrement des oppositions aux projets d’aménagement du territoire ou d’équipements collectifs, mais nous ne devons pas perdre de vue que la somme d’intérêts individuels, aussi légitimes soient-ils, s’oppose parfois à l’intérêt général.
d) l’extension des planches relançons
– 65 ha. 3 sous-secteurs de surfaces respectives de 1,4 ha, 5 ha et 15 ha.
– Une densité moyenne de 40 à 50 logements /ha : 500 à 550 logements, dont 40 pour le secteur 1, 140 à 150 pour le secteur 2 et 300 à 350 logements pour le secteur 3.
– 20% logement locatif social, des logements abordables, de l’habitat participatif.
Avec 65 hectares, il est le plus grand projet d’urbanisation de la ville. Situé en bordure de la foret de Chailluz et sur les extérieurs de la ville, ce projet correspond davantage à une extension de celle-ci qu’au comblement d’une dent creuse (espace non urbanisé dans la ville comme les 3 cas précédents) notamment pour les secteurs 2 et 3.
L’impact sur la biodiversité des 20 hectares des secteurs 2 et 3 risque d’être conséquent.
De plus, son éloignement du centre ville et des axes structurants de transports en commun et des services, ainsi que sa faible densité ne correspondent en aucun point pas aux préconisation du réseau action climat. De plus, le questionnement sur l’évolution démographique de la ville comparé à l’ampleur actuelle des projets immobiliers font douter de son utilité.
Pour ces raisons, avec les élus du groupe EELV, les élus communistes ont voté contre ce projet.